Sociedades Gestoras De Fundos De Investimento Imobiliário: As Novidades relativas à possível amplitude e extensão da sua atividade
PUBLICAÇÕES SÉRVULO 12 Mar 2020
Com a entrada em vigor, no passado dia 1 de janeiro, do Decreto-Lei n.º 144/2019, de 23 de setembro - que entre outros diplomas veio modificar o Regime Jurídico dos Organismos de Investimento Coletivo (“RGOIC”) - um dos aspetos previstos neste diploma que despertou particular atenção foi o da revogação do artigo 69.º do RGOIC que regulava as atividades permitidas às sociedades gestoras de fundos de investimento imobiliário (“SGFII”).
Recorde-se que a referida norma atribuía às SGFII que assim o pretendessem a possibilidade de exercerem atividades complementares à sua atividade principal de gestão de organismos de investimento imobiliário, concretamente:
(i) Consultoria para investimento imobiliário, incluindo a realização de estudos e análises relativos ao mercado imobiliário; e
(ii) Gestão individual de patrimónios imobiliários, em conformidade com as regras aplicáveis à gestão de carteiras por conta de outrem.
A revogação da mencionada disposição foi acompanhada da previsão de uma norma transitória, no art.º 15.º, n.º 9 do referido diploma, segundo a qual as SGFII que prestem serviços de consultoria para investimento imobiliário (incluindo a realização de estudos e análises relativas ao mercado imobiliário) ou procedam à gestão individual de patrimónios imobiliários, em conformidade com as disposições legais e regulamentares aplicáveis à gestão de carteiras por conta de outrem, têm a possibilidade de manter o exercício das referidas atividades desde que submetam um pedido de autorização à CMVM para o efeito no prazo de 3 (três) meses contados da entrada em vigor do referido Decreto-Lei, isto é, até 31 de março de 2020.
Mais se prevê que este pedido de autorização a dirigir à CMVM deve ser concretizado ao abrigo do 71.º-J, n.º 1, alínea b) do RGOIC, consistindo por isso num pedido de ampliação da autorização inicial concedida à SGFII para a gestão de organismos de investimento imobiliário.
Para as SGFII resulta assim deste novo regime uma primeira diferença assinalável em relação ao regime vigente até ao final do ano passado que consiste na necessidade de obtenção de uma autorização específica da CMVM para o exercício das indicadas atividades complementares.
As SGFII que já exerçam essas atividades - e pretendam continuar a fazê-lo - devem submeter um pedido de autorização à CMVM para o efeito, até ao dia 31 de março de 2020, podendo manter o exercício da atividade até notificação da decisão à CMVM.
As demais SGFII poderão submeter um pedido de ampliação da sua autorização inicial, nos termos do disposto no artigo 71.º- J, alínea b), especificando as atividades previstas no n.º 5 do artigo 71.º B que pretendem passar a exercer e instruindo o pedido com os elementos constantes do n.º 2 do Anexo B do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, recentemente alterado pelo Regulamento da CMVM n.º 3/2020.
Segundo este preceito (71.º-B n.º 5 do RGOIC), e em derrogação do princípio da exclusividade do exercício da atividade de gestão de organismos de investimento coletivo previsto no n.º 1 do mesmo artigo, as SGOIC autorizadas a gerir organismos de investimento alternativo (“OIA”) podem ainda exercer as seguintes atividades (n.º 5):
(i) atividade adicional de gestão discricionária e individualizada de carteiras por conta de outrem, incluindo as correspondentes a fundos de pensões e instituições de realização de planos de pensões profissionais com base em mandato conferido pelos investidores; e
(ii) desde que autorizadas à gestão discricionária e individualizada de carteiras, as atividades acessórias de: a) consultoria para investimento; b) registo e depósito de unidades de participação de organismos de investimento coletivo; e c) receção e transmissão de ordens relativas a instrumentos financeiros.
Passa assim a prever-se, como condição necessária para a obtenção de autorização do exercício das referidas atividades acessórias - nomeadamente a consultoria para investimento - a autorização da sociedade gestora de organismos de investimento coletivo de OIA para o exercício da atividade adicional de gestão discricionária e individualizada de carteiras. Este novo regime – estabelecido em linha com o previsto no artigo 6.º n.º 5 alínea b) da Diretiva 2011/61/UE do Parlamento Europeu e do Conselho de 8 de junho de 2011 (“Diretiva AIFMD”) - é não só aplicável às sociedades a constituir, como também àquelas já constituídas que queiram ampliar o seu leque de serviços.
Deste modo, as SGOIC que, por exemplo, queiram prestar serviços de consultoria na área imobiliária apenas poderão ser autorizadas a fazê-lo se estiverem autorizadas a exercer a atividade adicional de gestão discricionária e individualizada de carteiras por conta de outrem.
À luz da relação de dependência funcional existente entre ambas as atividades, com origem na AIFMD, conclui-se que o pedido de ampliação da autorização a submeter pelas SGFII à CMVM para exercício da atividade de consultoria para investimento imobiliário, pressupõe que a sociedade gestora esteja já, ou seja simultaneamente, autorizada a exercer a atividade de gestão discricionária e individualizada de carteiras por conta de outrem. Isto é, as SGFII que pretendam prestar meros serviços de consultoria imobiliária, terão necessariamente de obter uma autorização para a atividade de gestão de carteiras por conta de outrem (art.º 290.º, n.º 1, alínea c) do Código dos Valores Mobiliários), mesmo que a sua intenção não seja o exercício desta atividade, mas apenas a prestação de serviços de consultoria no âmbito imobiliário.
O novo regime legal disciplinador do exercício de outras atividades por parte de SGFII revela-se, em suma, bastante penalizador em relação àquele que era previsto no revogado artigo 69.º do RGOIC, pois se até aqui se permitia que aqueles pudessem meramente prestar serviços de consultoria para investimento imobiliário – atividade para a qual estariam naturalmente vocacionadas – agora, para o fazerem, terão de necessariamente obter (prévia ou concomitantemente) uma autorização para a gestão individual de carteiras por conta de outrem.
Neste contexto, atendendo a que o exercício da referida atividade de gestão discricionária e individualizada de carteiras por conta de outrem impõe o cumprimento de requisitos específicos por parte da sociedade gestora que pretenda desenvolver a atividade, nomeadamente no que respeita aos meios humanos, materiais e técnicos afetos à mesma bem como à conduta que lhe é imposta no seu relacionamento com os clientes, caberá às sociedades gestoras avaliar previamente as implicações associadas à ampliação da sua atividade nos termos anteriormente descritos e ponderar a conveniência da mesma no âmbito da sua estratégia de negócio.
Verónica Fernández | vf@servulo.com
