Arrendamento - Prorrogação da Moratória

PUBLICAÇÕES SÉRVULO 07 Set 2020

Foi recentemente publicada a Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto, procedendo à segunda alteração da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, que veio consagrar o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional (e contratos análogos), no âmbito da pandemia COVID-19. 

O diploma ora em análise operou algumas alterações de relevo ao nível dos prazos e períodos de regularização das rendas diferidas no âmbito de contratos de arrendamento não habitacional (e consequentemente, dos contratos a estes análogos, i.e., contratos de exploração onerosa de imóveis). 

• Rendas elegíveis para diferimento 

Desde logo, o Arrendatário não habitacional que preencha as condições previstas no art.º 7º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril (estabelecimentos encerrados ou com atividade suspensa), na redação conferida pela Lei nº 17/2020, de 29 de maio, passa a poder diferir o pagamento das rendas vencidas durante os seguintes períodos:

i. Nos meses em que vigore o estado de emergência e durante o primeiro mês subsequente;

ii. Nos meses em que seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19;

iii. Nos três meses subsequentes ao mês em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade. 

Em qualquer dos casos, a moratória não poderá aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020. 

• Exercício do direito 

A intenção de beneficiar da moratória das rendas deverá ser comunicada ao Senhorio, no prazo de 5 dias antes do vencimento da respetiva renda (com exceção do mês de julho de 2020, cujo prazo para a comunicação é de 20 dias antes do vencimento da renda). Considerando que, à data de entrada em vigor do presente diploma, haviam já sido esgotados os prazos para comunicação do diferimento das rendas dos meses de julho e agosto de 2020, os arrendatários que pretendam beneficiar da moratória deverão comunicar essa intenção ao Senhorio, com a maior brevidade possível, entendendo que o prazo de 20 (vinte) dias se deve contar a partir da data de entrada em vigor da lei, por forma a permitir aos arrendatários realizar, atempadamente, os referidos pedidos. 

• Regularização das rendas em dívida 

O período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2022, sendo o pagamento efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal. 

Para efeitos de regularização da dívida, o diploma em análise prevê expressamente que as rendas já vencidas e que tenham sido pagas, deverão ser consideradas como liquidadas para todos os efeitos, não havendo, consequentemente, lugar a quaisquer devoluções. Por outro lado, ao Arrendatário é permitido, a qualquer altura, proceder antecipadamente ao pagamento total ou parcial das prestações em divida. 

Em alternativa ao plano de regularização previsto, o regime das moratórias das rendas permite agora expressamente ao Arrendatário o envio de uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas, diferente do plano de regularização legalmente consagrado, a qual deverá ser dirigida ao Senhorio, mediante carta registada com aviso de receção, o qual poderá aceitar, rejeitar ou apresentar contraproposta. 

• Acordos mais favoráveis ao Arrendatário 

Com a entrada em vigor da Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto, o legislador veio regular as situações em que Arrendatário e Senhorio, por sua iniciativa, celebraram acordos de perdão de dívida ou de diferimento de rendas, ressalvando a manutenção dos acordos celebrados antes da entrada em vigor do referido diploma, desde que mais favoráveis ao Arrendatário. Caso tenha sido celebrado um acordo menos favorável ao Arrendatário, deverá este comunicar a sua intenção de revogar tal acordo em prejuízo do regime previsto na presente lei, no prazo de 30 dias a contar da entrada em vigor do diploma. Contudo, os valores pagos ao abrigo de tal acordo não serão devolvidos ao Arrendatário, sendo antes considerados no âmbito do plano de regularização das rendas em dívida. 

• Tutela do Senhorio 

Para fazer face ao diferimento das rendas, o Senhorio poderá solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos de forma a suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação de uma taxa de esforço máxima de 35% ao seu rendimento mensal. 

• Arrendatários de estabelecimentos em centro comercial 

O diploma em análise exclui expressamente a aplicação deste regime da moratória aos estabelecimentos inseridos em centros comerciais que beneficiem do regime excecional de isenção do pagamento da remuneração fixa, previsto no Art.º 168.º-A da Lei n.º 2/2020, na redação dada pela Lei nº 27-A/2020. 

• Garantias bancárias 

Por fim, cumpre realçar que com a entrada em vigor do diploma, o Senhorio deixa de poder executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais no decurso da situação excecional decorrente da pandemia da doença COVID-19. 

Carla Parreira Leandro | cl@servulo.com

Pedro João Domingos | pjd@servulo.com