Alterações ao Regime do Direito de Preferência dos Arrendatários | Lei nº 64/2018, de 29 de outubro de 2018
PUBLICAÇÕES SÉRVULO 31 Out 2018
Entrou dia 30 de outubro de 2018 em vigor, a alteração ao artigo 1091º do Código Civil, que regula o direito de preferência dos arrendatários na aquisição dos locais por estes arrendados. Como principais alterações, registam-se o encurtamento do prazo de duração mínima dos arrendamentos a cujos arrendatários é concedido o direito de preferência na aquisição por compra ou dação em pagamento, de 3 para 2 anos, o que vem alargar de forma substancial o número de arrendatários abrangidos pelo direito legal de preferência, e conferir aos contratos de duração menor uma possibilidade de estabilidade acrescida e uma maior segurança jurídica, já que a grande maioria dos contratos de arrendamento são celebrados, hoje em dia, com uma duração entre 1 a 2 anos, renováveis por períodos de 1 ano.
Da mesma forma, alarga-se o prazo para o exercício do direito de preferência de 8 para 30 dias, acreditamos que como forma de permitir aos arrendatários a reunião dos necessários fundos (i.e.) aprovação de crédito bancário, para poder concorrer à aquisição. Do lado dos proprietários, esta norma vai implicar uma prorrogação provavelmente indesejada da suspensão do negócio com o potencial comprador, dado que este terá de aguardar o decurso de um mês para saber se dá, ou não, continuidade ao negócio que pretende realizar.
No que respeita ao processo de notificação para o exercício do direito de preferência para arrendamentos de caráter habitacional, é aqui que encontramos o maior teor inovatório do regime legal, na medida em que ele vai alterar substancialmente as obrigações do proprietário notificante no texto da notificação para a preferência. Assim, na notificação, passam a ter de constar:
(i) No caso de venda da coisa conjuntamente com outras, o preço do local arrendado e dos demais bens imóveis, de forma discriminada;
(ii) Quando o obrigado à preferência, ou seja, o transmitente, pretenda que a venda seja feita em conjunto com outras, e determine que a preferência se estenda às demais, apenas podendo o preferente exercer a aquisição na totalidade, deve agora demonstrar a existência de prejuízo apreciável no exercício limitado apenas ao imóvel objeto da preferência, já não bastando a invocação da mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para o prejuízo;
(iii) No caso de prédios não divididos em propriedade horizontal, ou seja, nos chamados prédios inteiros, com possibilidade de utilização parcial independente, em que não existem frações autónomas, o arrendatário passa a ter direito a preferir na aquisição da parte do prédio que ocupa, sendo-lhe atribuído um direito de utilização exclusiva dessa parte, que não se estende às demais.
(iv) Passa de igual modo a ser permitido aos arrendatários dos ditos prédios não divididos em propriedade horizontal adquirir a totalidade do prédio em compropriedade, na proporção relativa das suas permilagens, ou seja, estendendo a sua propriedade a uma área superior do prédio, se o número de arrendatários for inferior ao número de áreas suscetíveis de utilização independente.
Aponte-se que, no caso do ponto (iii), a solução encontrada pelo legislador é um pouco esdrúxula, dado que, do ponto de vista legal e registral, o preferente passa a ter uma quota indiferenciada no prédio, correspondente à permilagem que ocupa, passando a ser comproprietário juntamente com o novo proprietário (ou com o antigo, caso o mesmo desista do negócio), mas que materialmente se cinge àquela parte exclusiva do prédio onde reside. Neste caso, a lei obriga o obrigado à preferência a informar o preferente dessa mesma permilagem na comunicação para a preferência.
Não obstante uma proteção acrescida dos arrendatários, que não se censura, julgamos que esta alteração de regime travará de forma significativa a fluidez do mercado imobiliário e as transações em curso, dado que causará a perda de interesse nas aquisições de imóveis que não se encontrem devolutos por parte de bastantes investidores, da mesma forma que a maior lentidão processual do processo de preferência poderá produzir efeito semelhante. Resta saber se criará um maior dinamismo e interesse no recurso à exploração de imóveis através do arrendamento de longa duração por parte dos proprietários, um objetivo tão essencial como o da proteção dos arrendatários aqui projetada.
Carla Parreira Leandro
cl@servulo.com
