Lei N.^º 4-C/2020 da moratória das rendas – Parte II Arrendamentos Não Habitacionais

SÉRVULO PUBLICATIONS 15 Apr 2020

Na sequência do anterior Update, inteiramente dedicado ao Arrendamento Habitacional, falaremos agora da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril, que aprovou um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no contexto da pandemia COVID-19, na perspetiva do arrendamento com caráter não habitacional, por um lado, e contratos atípicos semelhantes, destinados à utilização/exploração de espaços para fins comerciais (i.e. Centros Comerciais e Centros Empresariais).

Assim, no que toca aos arrendamentos com caráter não habitacional e contratos de exploração onerosa de espaços para fins comerciais, o regime excecional é aplicável a: 

a) Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas na sequência da declaração da situação de estado de emergência, ao abrigo, designadamente, do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março (entendemos que existe um lapso remissivo do legislador, dado que o Decreto nº. 2-B/2020, de 2 de abril, revogou o primeiro), ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto -Lei n.º 10 -A/2020, de 13 de março, e aditamentos, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, e aditamentos, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;

b) Os estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio. 

Nestes casos, o arrendatário / explorador de imóvel poderá, igualmente, diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa, sem que tal circunstância possa ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, ou como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis, não sendo, igualmente, exigível o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas.

Para que o diferimento seja possível, basta que o arrendatário/explorador indique tratar-se de uma entidade elegível ao abrigo de um dos diplomas supra indicados, ou seja, que se enquadra num estabelecimento comercial ou num local de prestação de serviços com atendimento ao público com caráter não essencial (ao abrigo do Anexo I e II – este último a contrario) do Decreto-Presidencial, ou que de um estabelecimento de restauração ou similar que, não estando com atividade suspensa ou encerrada, é objeto de proteção ao abrigo deste diploma. Ao senhorio destes contratos restará apenas a declaração de conformidade com este diferimento, por um lado, e bem assim o estabelecimento do período e montante do pagamento prestacional uma vez findas as circunstâncias que determinaram a decretação do estado de emergência. Estranhamente, não foi previsto para o senhorio a possibilidade de se socorrer dos mesmos mecanismos previstos para o arrendamento habitacional (recurso a empréstimos), em caso de perda de rendimento superior a 20%, e sempre que o rendimento disponível restante do agregado do senhorio desça, por tal razão, abaixo do IAS.

Também para as entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual foi estabelecido um regime especifico ao abrigo da Lei nº 4-C/2020, de 6 de Abril, podendo estas: 

a) Reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35% relativamente à renda;

b) Isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020; ou

c) Estabelecer moratórias aos seus arrendatários.

Da mesma forma, se ocorrer, durante este regime excecional, ou durante o período de pagamento prestacional após a cessação do estado de emergência, a cessação do contrato por iniciativa do arrendatário, serão de imediato exigíveis, a partir da data da cessação, as rendas vencidas e não pagas ao abrigo do regime excecional.

Apesar de a lei não o especificar de forma clara, tem necessariamente de se entender que o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o respetivo pagamento dentro do prazo de 12 meses contados do termo desse período, no plano prestacional duodecimal previsto para a respetiva liquidação, que deverá ser realizada conjuntamente com a renda de cada mês vencida para o respetivo período em causa.

À semelhança do arrendamento habitacional, o diferimento das rendas ao abrigo destes contratos poderá ter inicio com a renda vencida no dia 1 de Abril de 2020.

Evidentemente, que a regulação deste regime excecional padece de uma enorme pressão causada pelos efeitos da pandemia Covid 19 nos agentes económicos, que se traduziu na urgência da sua publicação e entrada em vigor. Essa urgência pode efetivamente explicar que atividades que, não tendo sido suspensas pelos diplomas legais, ficaram totalmente esvaziadas com a pandemia, com quebras de 100% de faturação, como é o caso dos estabelecimentos turísticos que, considerados como serviços essenciais ao abrigo do Anexo II do Decreto nº 2-B/2020, não foram encerrados pela lei, mas estão sem clientes, não beneficiando, todavia, de qualquer espécie de moratória no pagamento das respetivas rendas. 

Carla Parreira Leandro | cl@servulo.com

Pedro João Domingos | pjd@servulo.com