COVID 19: Medidas específicas no arrendamento e outras formas de utilização onerosa de imóveis

SÉRVULO PUBLICATIONS 30 Mar 2020

Lei 1-A/2020, de 19 de Março 

Transversal em diversas áreas, a Lei nº 1-A/2020, que implementa medidas excecionais e temporárias em resposta à situação epidemiológica causada pela Covid 19, veio publicar um regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários, que se traduz no seguinte: 

“ Artigo 8.º - Regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários 

Até à cessação das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS -CoV -2 e da doença COVID -19, conforme determinada pela autoridade nacional de saúde pública, fica suspensa:

a) A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;

b) A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.” 

Desse modo, todas as denúncias operadas pelo senhorio (e não pelo arrendatário, entenda-se), quer em arrendamentos habitacionais quer não habitacionais, não produzem quaisquer efeitos até cessarem as medidas extraordinárias. Por exemplo, se o senhorio tiver denunciado um contrato de arrendamento não habitacional em 31 de Janeiro de 2020, com um pré-aviso de 60 (sessenta) dias, a produzir efeitos em 31 de Março de 2020, o arrendatário não fica obrigado a entregar o imóvel ao senhorio até à cessação das medidas extraordinárias. 

A lei em causa apenas define as denúncias realizadas pelo senhorio, nada estabelecendo quanto à oposição à renovação dos contratos com duração determinada. No entanto, por maioria de razão, entende-se que, o que o legislador pretendeu com esta medida extraordinária, foi impedir que o arrendatário fosse “posto na rua” em plena crise epidemiológica (quer da sua habitação, quer sendo forçado a organizar uma mudança de instalações de um estabelecimento comercial). Desse modo, entendemos que a suspensão se deve, por maioria de razão e de razoabilidade, entender por alargada também às situações de oposição à renovação automática dos contratos de arrendamento. 

Da mesma forma, compreende o referido diploma, a seguinte suspensão processual: 

“Artigo 7º. -  

(…)

10. São suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria”. 

Consagra-se nesta norma um regime especial de suspensão de qualquer tipo de processo ou procedimento cuja decisão final possa ter como consequência o despejo do arrendatário, ou efeito equivalente relativamente a este, nos casos em que o imóvel constitua a sua habitação. Contudo, esta norma não é de aplicação automática, dependendo da verificação, em cada caso concreto, de que, em consequência dessa decisão, o arrendatário venha a ficar colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria. 

Caberá, assim, ao arrendatário invocar no processo ou procedimento pendente que o despejo ou entrega do imóvel o colocará nesta situação. Antecipa-se que, precisamente tendo em conta a situação atual de emergência de saúde pública, com as inerentes limitações ao funcionamento dos tribunais, esta condição possa difícil de aferir pelas instâncias judiciais. É pois muito provável que o juiz seja pouco exigente a tal respeito, bastando-se com elementos de prova sumários. 

A presente suspensão não se aplica à denúncia ou oposição à renovação realizada pelos arrendatários, não podendo os mesmos invocar a presente medida para se escusar à entrega dos imóveis durante o período das medidas extraordinárias. 

Decreto nº 2-A/2020, de 20 de março

Por sua vez, o Decreto nº 2-A/2020, de 20 de março, procede à execução da declaração do estado de emergência efetuada pelo Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março, estabelecendo no seu artigo 10º a seguinte regra relativamente aos efeitos da declaração de encerramento de estabelecimentos comerciais por ela abrangidos, no que respeita a contratos de arrendamento e outras formas de exploração de imóveis:

“O encerramento de instalações e estabelecimentos ao abrigo do presente decreto não pode ser invocado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.”

O diploma vem agora dar proteção aos proprietários/senhorios de imóveis com carácter não habitacional, impedindo que os arrendatários ou utilizadores ponham termo aos contratos com base na situação extraordinária agora vivida, e, designadamente, nas consequências económicas que a mesma acarreta para os respetivos estabelecimentos.

Entretanto, e porque a produção legislativa tem vindo a acompanhar a evolução da situação pandémica, foi ontem aprovada em Conselho de Ministros uma proposta de lei, a submeter à apreciação da Assembleia da República, que cria um regime excecional e temporário de mora no pagamento de rendas - habitacionais e não habitacionais - e habilita o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) a conceder empréstimos para pagamento de renda aos arrendatários que tenham sofrido quebras de rendimentos. Voltaremos ao tema e respetivas implicações, quando, e se, o diploma vier a ser publicado. 

Carla Leandro | cl@servulo.com 

Margarida Sepúlveda Teixeira | mst@servulo.com