Alojamento Local – um olhar crítico ao Acórdão da Relação de Lisboa de 20 de outubro

SÉRVULO PUBLICATIONS 19 Dec 2016

A figura do alojamento local foi criada pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, posteriormente alterado, para permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos para serem empreendimentos turísticos.

Nos termos do Decreto-Lei n.º 128/2014, conforme alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril os estabelecimentos de alojamento local devem integrar-se numa das seguintes modalidades: (i) moradia; (ii) apartamento e (iii) estabelecimentos de hospedagem.

O licenciamento de um estabelecimento como alojamento local funciona apenas por mera comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal donde deverá constar obrigatoriamente a autorização de utilização. Ora, não podendo os estabelecimentos de alojamento local ser empreendimentos turísticos, os quais disporão obrigatoriamente de uma autorização de utilização específica para esse fim, os estabelecimentos de alojamento local disporão maioritariamente de uma autorização de utilização para fins habitacionais.

Perante isto não podemos deixar de manifestar a nossa “surpresa” com o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 20 de outubro de 2016 nos termos do qual se afirma que “Deste modo, podemos concluir que, destinando-se a fração autónoma, segundo o título constitutivo, a habitação, não lhe pode ser dado outro destino (alojamento mobiliado para turistas) sendo para tanto irrelevante o licenciamento do local para a atividade comercial acima referida por aquelas entidades. As autorizações de entidades administrativas, segundo as quais, determinada fração autónoma de prédio constituído em regime de propriedade horizontal pode ser destinada a comércio, não tem a virtualidade de alterar o estatuto da propriedade horizontal constante do respetivo título constitutivo, segundo o qual essa fração se destina a habitação”.

Conforme afirmámos, os estabelecimentos de alojamento local disporão maioritariamente de autorizações de utilização habitacionais pois é a própria lei que os condiciona a esta realidade ao definir que os estabelecimentos de alojamento local são aqueles que não reúnem os requisitos para serem empreendimentos turísticos.

Assim é nosso entendimento que  uma deliberação dos condóminos de proibição do alojamento local poderá ser considerada válida se nos termos do Regulamento de Condomínio se previr designadamente que não é possível perturbar a tranquilidade do edifício, de acordo com os regulamentos vigentes e as regras de boa vizinhança. Deste modo e em caso de colisão de direitos (direito à habitação versus direito à atividade económica) prevaleceria o direito superior conforme expressamente previsto nos termos do artigo 335.º, n.º 2 do Código Civil, o que significaria que prevaleceria o direito à habitação.

Contudo, não podemos concordar com a fundamentação adotada pela Relação ao afirmar que a decisão da Assembleia de Condóminos é válida porque sendo a fração destinada à habitação não pode esta destinar-se a uma finalidade distinta como seja o alojamento local. Efetivamente, e com já deixamos exposto é a própria lei que condiciona que os estabelecimentos de alojamento local disponham de licença habitacional.

Concluímos que a referência na licença de utilização à finalidade habitacional não é suficiente para que em Assembleia de Condomínios possa ser deliberada a proibição de uma fração autónoma se destinar ao alojamento local. Apenas se entende admissível esta deliberação de proibição caso posteriormente ao licenciamento de uma fração como estabelecimento de alojamento se conclua que o exercício desta atividade perturba a tranquilidade do edifício, de acordo com os regulamentos vigentes e as regras de boa vizinhança, uma vez que em caso de colisão de direitos o direito de habitação, bem como o direito à tranquilidade, prevalecerão sempre sobre os direitos económicos.