A profunda reforma do Arrendamento Urbano I - Alterações ao Código Civil
SÉRVULO PUBLICATIONS 13 Feb 2019
Foram publicados no dia 12 de fevereiro dois diplomas com expressivo impacto no Arrendamento Urbano: a Lei n.º 12/2019 e a Lei n.º 13/2019. Esta iniciativa legislativa visa dar resposta a algumas das preocupações causadas pela (relativamente) recente pressão imobiliária, propondo-se os diplomas a i) corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, ii) reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano, iii) proteger arrendatários em situações de especial fragilidade e iv) combater o assédio no arrendamento.
Atendendo à extensão da reforma aprovada, este update é dedicado às alterações feitas ao Código Civil, sendo o primeiro de três updates sobre as alterações ao regime do arrendamento urbano.
A Lei n.º 12/2019 altera o Novo Regime do Arrendamento Urbano (“NRAU”), prevendo mecanismos preventivos e punitivos de práticas de assédio no arrendamento. As novidades trazidas por essa norma serão objeto de análise futura no update dedicado às alterações do NRAU.
Por sua vez, a Lei n.º 13/2019 promove a alteração significativa de cinco diplomas: o Código Civil, o NRAU,o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (“RJOPA”), o Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto, e o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho.
De entre as profusas alterações operadas pela Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro, ao regime do arrendamento urbano para habitação previsto no Código Civil, importa destacar as seguintes:
1) O prazo mínimo do arrendamento para habitação própria e permanente passa a ser de 1 ano;
2) Nos contratos de arrendamento para habitação temporária ou para fins transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação, formação e para fins turísticos não é exigível a estipulação de uma duração mínima, não sendo estes sujeitos a renovação automática, salvo convenção em contrário;
3) A renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação permanente com prazo inferior a 3 anos passará a ser por um período mínimo de 3 anos, exceto se as Partes convencionarem um período diferente de renovação;
4) A oposição à primeira renovação do arrendamento por parte do senhorio apenas produzirá efeitos decorridos três anos da celebração do contrato, mantendo-se este em vigor até essa data. Tal só assim não seráquandoo senhorio ou os seus descendentes em primeiro grau necessitem da habitação. É manifesto que esta medida visa combater a especulação imobiliária no mercado do arrendamento uma vez que, na prática, o senhorio passa a estar vinculado a um contrato com a duração mínima inicial de 3 anos, sendo-lhe vedado opor-se, mesmo em contratos de duração inicial de 1 ou 2 anos, para a primeira renovação;
5) O locador (tanto no arrendamento para habitação como para fim não habitacional) passa a ter o direito de exigir (além das rendas em atraso, e salvo se o contrato for resolvido por esta razão), uma indemnização igual a 20% do que for devido, contra um valor correspondente a 50% no regime anterior;
6) Nos arrendamentos com fiança, caso o arrendatário não ponha fim à mora no pagamento das rendas, o senhorio passa a ter a obrigação de notificar o fiador da mora e das quantias em dívida,notificação sem a qual o senhorio não poderá exigir ao fiador a satisfação do crédito;
7) Quando o contrato de arrendamento não tenha sido celebrado por escrito, passará o arrendatário a poder fazer prova da sua existência, desde que i) não lhe seja imputável a razão pela qual o contrato não foi celebrado por escrito, ii) demostre a sua utilização do locado sem oposição do senhorio, e iii) demostre o pagamento da renda por um período de seis meses;
8) É alargado o leque de obras que o arrendatário pode realizar no locado sem necessidade de autorização do senhorio (podendo operar a compensação de crédito nas rendas),passando aincluindo-se as obrascuja obrigação seja determinada por intimação camarária;
9) Quando o arrendatário se atrase mais do que 8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas num período de 12 meses, passará a ser exigível ao senhorio que, para resolver o contrato com base nesse fundamento, notifique previamente o arrendatário dessa intenção após o 3.º mês de mora;
10) No âmbito da denúncia pelo arrendatário, o anterior regime previa que, quando não fosse observada a antecedência necessária para tal, o contrato sempre seria denunciado, ficando, todavia, o arrendatário obrigado a pagar o valor das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. Esta obrigação passará a não ser exigível se a inobservância do pré-aviso resultar de i) desemprego involuntário do arrendatário, ii)incapacidade permanente para o trabalho, iii) morte do arrendatário, ouiv)morte de pessoa que viva em economia comum com o arrendatário há mais de um ano;
11) No âmbito da denúncia pelo senhorio de contrato de duração indeterminada – especificamente para a realização de demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado –, não será possível denunciar o contrato se as características do locado se mantiverem e for possível manter o arrendamento.
12) Em relação ao contrato de duração indeterminada, o senhorio é agora obrigado a verificar uma antecedência não inferior a 5 anos para o denunciar, em contraste com os dois anos do regime anterior. Ademais, passa a ser também exigido ao senhorio que confirme ao arrendatário a referida denúncia, mediante comunicação com uma antecedência não superior a 15 meses e não inferior a um ano relativamente à data da sua efetivação, sob pena de ineficácia.
13) A transmissão do arrendamento em caso de morte do arrendatário, a favor de pessoa que com ele viva em união de facto ou economia comum há mais de um ano, deixa de depender da circunstância de este último viver no locado há mais de um ano.
Também no âmbito do arrendamento não habitacional há novidades assinaláveis:
1) Os contratos com prazo inferior a 5 anos (com exceção dos contratos para fins temporários) passam a renovar-se supletiva e automaticamente por um período mínimo de 5 anos;
2) A denuncia do contrato pelo senhorio é agora limitada à i) realização de demolição ou obra de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado ou ii)à comunicação com antecedência não inferior a 5 anos. Quando tal aconteça, é agora imposto sobre o senhorio que indemnize quer o arrendatário, quer os trabalhadores do estabelecimento que operar no locado, pelos prejuízos causados pela cessação do arrendamento. Tal só assim não será quando o estabelecimento tiver sido objeto de trespasse nos três anos anteriores à data pretendida para a cessação.
3) Independentemente do prazo estipulado para o contrato, o senhorio deixa de poder opor-se à renovação do contrato nos primeiros cinco anos após o seu início.
É também aditado ao Código Civil o artigo 1067.º-A, que prevê uma proibição de discriminação no acesso ao arrendamento baseada, designadamente, em critérios de género, ascendência, origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, entre outros. Esta disposição – juridicamente desnecessária, tanto por uma questão de bom senso, como por salvaguarda, quer pelo próprio Código Civil nas suas diversas disposições sobre esta matéria, quer pela Constituição – não vem acrescentar absolutamente nada ao regime jurídico do arrendamento. Tal assim é porque, na verdade, o contrato de arrendamento não deixa de ser um contrato, ou seja, fruto do estabelecimento de relações livremente estabelecidas pelas Partes, que, independentemente dos princípios existentes, não deixam de constituir manifestações de liberdade privada.
As alterações descritas entram hoje em vigor o que, atendendo à sua relevância na vida das pessoas e do funcionamento das empresas, não deixa de ser surpreendente e incompreensível.
Quanto à sua aplicabilidade, importa referir que algumas das alterações se aplicam diretamente a arrendamentos já em vigor nesta data.
Por fim, refira-se que o diploma determina que as comunicações do senhorio para oposição à renovação dos contratos abrangidos pela Lei n.º 30/2018, de 14 de junho (i.e., os contratos de arrendamento para habitação cujo arrendatário, à data da entrada em vigor da mesma, resida há mais de 15 anos no locado e tenha ou idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%,), quando não tenham como fundamento a necessidade de habitação do senhorio ou dos seus descendentes em 1.º grau, não produzem quaisquer efeitos.
Carla Parreira Leandro
cl@servulo.com
Afonso Scarpa
